Kein Veräußerungsgeschäft bei Vermietung einzelner Räume eines privat genutzten Gebäudes an wenigen Tagen

FG Niedersachsen, Urteil v. 27.05.2021 – 10 K 198/20

Volltext:

https://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/portal/page/bsndprod?feed=bsnd-r-fg&showdoccase=1&paramfromHL=true&doc.id=STRE202175133

Der Fall

Die Kläger wurden als Ehepaar im Streitjahr 2018 zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Sie bewohnten gemeinsam mit ihren Kindern ein Haus, welches sie im Jahr 2011 erworben hatten. In den Jahren 2012 bis 2017 vermieteten sie tageweise (insgesamt zwischen 12 bis 25 Tage im Jahr) einzelne Zimmer im Dachgeschoss des Hauses.

Aus dem Verkauf der Immobilie erzielten die Kläger im Streitjahr 2018 einen Verkaufspreis. Das Finanzamt nahm wegen der zeitweisen Vermietung der Zimmer ein privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG an.

FG Niedersachsen verneint privates Veräußerungsgeschäft

Nach der Entscheidung des FG Niedersachsen greift für den Verkauf der gesamten Immobilie die Ausnahme von der Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG. Dies gilt ungeachtet der tageweisen entgeltlichen Vermietung. Es müssen nicht sämtliche Teile eines Gebäudes zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, um die Ausnahme von der Besteuerung annehmen zu können.

Praxishinweis

Wie ein häusliches Arbeitszimmer (vgl. hierzu FG Baden-Württemberg, Urt. v. 23.07.2019, 5 K 338/19, EFG 2020, 46; FG Köln, Urt. v. 20.03.2018, 8 K 1160/15, EFG 2018, 1256) stellen laut FG Niedersachsen auch tageweise vermietete einzelne Räume kein selbständiges Wirtschaftsgut i.S.d. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG dar. Das Gericht sieht eine gelegentliche Fremdnutzung von 24 % der Wohnfläche als unschädlich an, wenn das Gebäude im Übrigen ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Spannend sind die Ausführungen des FG Niedersachsen zu der Frage, ab wann die fremdvermieteten Räumlichkeiten als selbständiges Wirtschaftsgut angesehen werden könnten. Als Orientierung dient hier eine Schwelle der Fremdvermietung von 5-10% der Tage im Jahr bei einer Selbstnutzung dieser Räume an den übrigen Tagen.

Steuerpflichtige, die in Erwägung ziehen, eine selbstgenutzte Immobilie in den nächsten Jahren zu veräußern und einzelne Räume gelegentlich (z.B. über airbnb o.ä.) vermieten, sollten bereits jetzt Vorkehrungen treffen, um eine Besteuerung bei der Veräußerung zu vermeiden.

Die Revision ist beim BFH anhängig, Az. IX R 20/21.

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Dr. Kolja van Lück

Rechtsanwalt Juniorpartner

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